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近日,笔者到云梦县调查农村“两权”抵押贷款试点情况,该县作为湖北省首批农村土地承包经营权抵押试点,云梦农商行第一个吃“螃蟹”。云梦农商行义堂支行于2016年6月份发放全县第一笔“两权”贷款——袁成龙土地承包经营权抵押贷款,目前,义堂支行共发放了两笔土地承包经营权抵押贷款,这两笔贷款均符合两权抵押贷款的主体要求。 该行两权抵押贷款的贷款用途均为农业生产经营。义堂支行的两名信贷员在贷前调查期间,实地走访贷款申请人的生产经营场所,了解到贷款申请人均有实际的生产经营活动,他们持续经营两年以上,在村民中的信誉良好,为人均踏实肯干,有养殖经验,向银行贷款的主要用途也是为了更好地发展养殖事业,但苦于没有抵押物,了解到国家的两权抵押贷款政策和农商行的制度措施,决定以自身生产经营的土地作为抵押,并办理农村土地承包经营权抵押权证,向义堂支行申请贷款。农商行考虑到贷款申请人生产经营的客观需求,为防控贷款风险,在与借款申请人协商一致后,两笔贷款均追加了自然人担保,作为担保的自然人均为信誉良好,还贷能力强的公务员,以此加强贷款的风险防范力度。 经调查,现阶段“两权”抵押贷款无论是在前期办理过程中还是在后期执行中还存在一些问题,主要为以下三个方面: 一是土地重复抵押难以发现。由于现阶段土地抵押权证由各县农村综合产权交易中心颁发,在办理过程中,他们仅核实银行和贷款申请人共同提供的土地承包经营权证书或流转合同,有关部门未对土地作明确的标记划分,在实践过程中,容易出现用一块土地签订不同的流转合同,被土地流转转入方重复抵押,因为农村土地经营权证在村民手中,承包人只有流转合同,且农村综合产权交易中心的登记系统未全国联网,难以对具体的土地进行公示。 二是抵押物的市场价值难以确定。土地的价值由其区位因素决定,地段好,则价值高,但用于两权抵押贷款的土地均位于农村偏僻地带,其价值难以匹配其贷款需求,有关部门在核定土地的抵押价值时也考量了该土地的用途性质,当地的经济水平等,但抵押的土地在价值估量中仍存在偏差,而银行只能以此为参考而不能以此为依据进行贷款额度的确定。 三是抵押物难以变现。作为集体所有的土地,银行既不能要求法院拍卖也不能要求法院对该块土地进行强制执行。根据国家相关法律和政策,集体所有的土地,只能在村集体成员间流转,严禁私人买卖。银行拥有的只是抵押土地的使用权,且是在该土地属于借款申请人使用期间的使用权;另一些外在因素也造成抵押物难以变现,土地属于借款申请人的承包期限只有3年,而贷款的期限是2年,贷款逾期后经过正常的催收程序,再提交到法院,法院调查取证等一系列庭审程序走下来,或许在判决之日前,贷款申请人已丧失了抵押土地的承包经营权,造成银行风险贷款的损失。 为防范贷款风险,提出如下建议: 一是从系统操作层面解决技防问题。政府有关职能部门应搭建平台,开通录入系统,联网互通信息,防止土地重复抵押。从源头防止重复办理权证问题。 二是从互控层面解决估值问题。对农村土地承包经营权评估价值确定,需要实地调查,建议农商行与政府有关职能部门联合现场调查,实事求是确定土地价值,防止未经调查以全县土地平均价值进行估价,导致土地实际价值不能覆盖贷款风险现象。 三是从担保层面解决处置变现问题。土地承包经营者一旦出现异常情况,到期不能偿还贷款,银行处置抵押土地时,若没有人敢接手,土地有价无市,需要有人协调解决。建议由村负责人作担保,因为村负责人有能力协调处理村级纠纷事务。如果没有村干部从中协调,只靠农商行难以处置变现农村承包地。 四是从风险分担层面解决可持续发展问题。建立风险分担机制,由政府牵头建立担保风险基金,对资金实行封闭运行,农商行按一定比例放大倍数,发放“两权”抵押贷款。当贷款出现风险时,用政府担保风险基金按一定比例代偿。此外,通过政府交易平台拍卖或其它方式及时处置,使农村承包土地经营权流转后收回的资金优先用于偿还贷款本息。无法实现农村承包土地经营权的流转,由交易中心协助农商行收回贷款,同时向担保人追偿还债。追回的资金优先用于偿还贷款本息,剩余部分可用于补充风险基金。 |